פסק-דין בתיק ע"א 50211-05-11

הערעור, נושאו וההליכים שקדמו לו

1.         בפניי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת תמר בר-אשר צבן), מיום 11/4/11, בתא"ח 41500-11-10. בפסק הדין נדחתה תביעתם של המערערות לפנות את המשיבה ממקרקעין המצויים ברחוב אונטרמן 5 בשכונת גילה בירושלים עליהם בנוי בניין המשמש לדיור מוגן. בחלקו של הבניין מצויה מחלקה סיעודית אשר הושכרה למשיבה על ידי המערערות  (להלן: " המושכר").

2.         המושכר הושכר למשיבה על ידי המערערות על פי הסכם שכירות מיום 8/6/2005 (להלן: " ההסכם") (מע/6). הסכם השכירות קבע כי המושכר יושכר למשיבה לתקופת שכירות ראשונה, שתחילתה ביום 15/7/2005 וסיומה ביום 14/7/2010. בתום תקופת השכירות הראשונה, עמדה למשיבה האופציה להמשיך ולשכור את המושכר למשך ארבע תקופות רצופות, בנות חמש שנים כל אחת, והכל בתמורה ובתנאים כמפורט בהסכם.

3.         בלב המחלוקת שבין הצדדים, בהליך בבית משפט קמא ובערעור שלפניי, עומדת פרשנותו של סעיף 11.3 להסכם הקובע: "לאחר תקופת השכירות הראשונה ובתום כל 12 חודשים של השכירות בתקופות האופציה, הצדדים רשאים להודיע לצד האחר בכתב על הפסקת השכירות וסיומו של הסכם זה. במקרה שכזה, הסכם זה יבוא לידי סיום והשכירות תסתיים בתום שנים עשר (12) חודשים מיום מסירת ההודעה".

4.         על פי פרשנותן של המערערות, משמעות הסעיף הנה שלאחר תום תקופת השכירות הראשונה (14/7/10), הן היו רשאיות להודיע למשיבה על הפסקת השכירות. לפי פרשנותן ומאחר שמסרו למשיבה הודעה בכתב ביום 27/6/10, על סיום תקופת השכירות, הרי שזו האחרונה הסתיימה ביום 14/7/11 וממועד זה ואילך, מחזיקה המשיבה במושכר שלא כדין.

5.         לעומת זאת, על פי פרשנות המשיבה, לפי סעיף 11.3 הנ"ל, קמה למערערות הזכות להודיע למשיבה על הפסקת ההסכם, רק בחלוף 12 חודשים מתקופת האופציה הראשונה, דהיינו ביום 14/7/11, ולפיכך יסתיים הסכם השכירות רק ביום 14/7/12. 

6.         המערערות, בהסתמך על פרשנותן לנוסח הסעיף, פנו, כאמור, אל המשיבה ודרשו את פינוי הנכס לא יאוחר מיום 14.7.11. המשיבה דחתה את הדרישה. בעקבות הדחייה האמורה, הגישו המערערות את התביעה לפינוי הנכס. ביום 10.2.11 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, שאושרה על ידי בית המשפט קמא, לגבי דרך ניהול התובענה. סוכם כי התובענה תידון בהליך לפי פרק טז(4) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 על בסיס כתבי הטענות שבתיק ונספחיהם ותוך ויתור על הצורך בקיום דיון וחקירות. ביום 11.4.11 ניתן פסק הדין של בית משפט קמא בגדרו נדחתה התובענה והוטל על המערערות לשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך 12,000 ש"ח. 

פסק דינו של בית המשפט קמא

7.         בית המשפט קמא הכריע לטובת קבלת פרשנות המשיבה להוראת סעיף 11.3 האמורה, על סמך מספר טעמים: לשון הסעיף השנוי המחלוקת, לשון ההסכם בכללותו ונסיבות חיצוניות להסכם שעניינם נסיבות כריתתו וכוונת הצדדים באותה נקודת זמן. בית המשפט קמא הסיק מו"ו החיבור המופיעה לפני המילה "בתום" ברישא של הסעיף, כי מדובר בשני תנאים מצטברים לקביעת המועד שבו ניתן למסור את ההודעה על סיום ההסכם. כאשר, עקב כך עולה מן הנוסח כי המועד המוקדם ביותר לקיומם של שני התנאים יכול להיות רק לאחר תום 12 החודשים שלאחר תקופת האופציה הראשונה.

8.         בית המשפט קמא הגיע לכלל מסקנה, כי קיומה של התיבה "לאחר תקופת השכירות הראשונה", בפתיח של הסעיף, נועד להבהיר את כוונת הצדדים, שלא ניתן יהיה להביא את ההסכם לידי סיום במהלך תקופת השכירות הראשונה וכי אפשרות זו קיימת רק בתקופת האופציה. בית המשפט קמא ציין, כי שימושים אחרים במונח "תקופת השכירות הראשונה" שנעשו בהסכם, למשל בסעיף 11.2, מלמדים על כוונת הצדדים שעד תום תקופת השכירות הראשונה אין אפשרות להפסיק את ההתקשרות לאחר סיומה ובמהלך "תקופות האופציות", אם השוכר (המשיבה) אינו מודיע למשכירות (המערערות), לפני סיומה של תקופת אופציה אחת ותחילתה של תקופת אופציה נוספת, כי אינו מעוניין במימוש האופציה, נמשך הסכם השכירות אל תוך תקופת האופציה הבאה וכך הלאה. בית משפט קמא היפנה את תשומת הלב לכך, שהוראת סעיף 11.4, מגדירה, במפורש, את "תקופת ההסכם", כצירוף של תקופת השכירות הראשונה ותקופות האופציה הבאות אחריה ומחילה לגביה, לכל אורכה, את כל הוראות ההסכם. אולם, הוראה זו מחריגה, לעניין הגדרת משך תקופת השכירות, את הוראת סעיף 11.3. מכאן יש ללמוד, לקביעתו, כי ההוראה מאפשרת הודעה על הפסקת תקופת השכירות שנה מראש אינה חלה בתקופת השכירות הראשונה או מיד עם סיומה, אלא רק החל מתום השנה הראשונה של תקופת האופציה.

9.         בית המשפט קמא הוסיף, כי חיזוק לפרשנות זו, גם ניתן ללמוד מתכליתו של ההסכם כולו, מתכליתן של ההוראות בדבר תקופת השכירות ובדבר כוונת הצדדים לגבי משך ההתקשרות. בית המשפט קמא התרשם, מתוך קריאה וניתוח של ההסכם, כי מדובר בהסכם שהוא במהותו הסכם ארוך טווח, שנועד אמנם לתקופה התחלתית  של 5 שנים, אך זאת, תוך ציפייה ברורה שיעמוד בתוקפו למשך 25 שנה, אם לא יתרחשו הפרות כל ההסכם או אירועים בלתי צפויים. זאת, ניתן ללמוד מכך, שכל תקופות האופציה העוקבות מתממשות מאליהן, אלא אם כן מודיעה המשיבה, במועדים הקבועים בהסכם, שהיא אינה מעוניינת במימושן. בנוסף לכך, היפנה לעובדה, שלמשיבה שמורה זכות סירוב ראשונה לרכוש את הנכס בשלמותו, אם יחליטו המערערות למכרו. בית המשפט קמא גם התייחס לעובדה שההסכם איננו מאפשר למי מן הצדדים להפסיק את ההתקשרות, בטרם חלפה תקופת 5 השנים של השכירות הראשונה, וכי ניסיון כזה יש בו משום הפרה של ההסכם.

עיקר הטענות בערעור

10.        ב"כ המערערות, בטיעוניהן, תקפו את הפרשנות שנתן בית משפט קמא לסעיף 11.3 וטענו, כי אילו רצו הצדדים למנוע אפשרות של סיום ההסכם, מייד לאחר תום התקופה הראשונה, היה מקום להשמיט את התיבה "לאחר תום תקופת השכירות הראשונה" ברישא של הסעיף ולהסתפק במילים "בתום כל 12 חודשים בתקופת האופציה". לטענתם, ו"ו החיבור המופיעה בין שתי התיבות אינה מלמדת על קיומם של שני תנאים מצטברים, אלא על כך שמדובר בשני תנאים עצמאיים. לדבריהם, מאחר ואין מחלוקת כי למערערות לא עמדה זכות לקצר את תקופת השכירות במהלך תקופת השכירות הראשונה, אילו רצו הצדדים למנוע מתן הודעה על סיום ההסכם בתום תקופת השכירות הראשונה, לא היה מקום לכלול בסעיף את המילים "לאחר תקופת השכירות הראשונה" וניתן היה להסתפק במילים "בתום כל 12 חודשים של שכירות בתקופת האופציה". לטענת המערערות, אומד דעתם של הצדדים, כמשתמע מתוך כלל סעיפי ההסכם מלמד, כי ההסכם אינו ניתן לביטול במשך תקופת השכירות הראשונה. אולם החל מתום תקופת השכירות הראשונה ואילך, עומדת להם האופציה לקצר את תקופת השכירות. לטענתם, אין בסיס לקביעה שההסכם במהותו הוא ארוך טווח. זאת, משום שעל פי הרישא של סעיף 11.3 יכולים שני הצדדים לקצר את התקופה, בתום תקופת השכירות הראשונה וזאת בהודעה מוקדמת של 12 חודשים מראש, כך שמכלול תקופת השכירות תעמוד על 6 שנים ואילו האפשרות השנייה, בהמשך הרישא, מאפשרת להם למסור הודעה בתום 12 החודשים הראשונים של תקופת האופציה וכן כל 12 חודשים עוקבים.

11.        יצויין, כי במהלך הדיון בעל-פה, ביום 3.11.11, ציינה ב"כ המערערות כי "בדיעבד רצוי היה לנסח את הסעיף, לטובת כולם, בצורה יותר מפורשת". אף כי עמדה על דעתה שהשימוש במילים " לאחר תקופת השכירות הראשונה" ולא במילה " בתום", באותו הקשר, איננו תומך בטענה שלא ניתן להודיע על ביטול ההסכם מיד בסיום תקופת השכירות הראשונה. זאת  מאחר שלשיטתה המילה " לאחר" כוללת בחובה גם את המילה " בתום".

12.        ב"כ המשיבה ביקשו לתמוך בפסק דינו של בית המשפט קמא, אשר לשיטתם, נתן לסעיף שבמחלוקת את המשמעות הנכונה והצביעו על כך שהצדדים ידעו להשתמש היטב במילה "בתום", כאשר רצו להגדיר מועד. לטענתם, תוספת המילים "לאחר תקופת השכירות הראשונה" שבפתיח שבסעיף 11.3, נועדה להמחיש את כוונת הצדדים, שלא ניתן יהיה לקצר את ההסכם במהלך התקופה הראשונה.

דיון והכרעה

13.        לטעמי, לא נפל כל פגם בפרשנות שנתן בית משפט קמא לסעיף 11.3, פרשנות המבוססת הן על לשון הסעיף, הן על בחינת מכלול הוראות ההסכם והן על נסיבות כריתתו של ההסכם וכוונת הצדדים בעת כריתתו, כפי שהיא משתמעת, הן מתוך ההסכם עצמו והן מתוך נסיבות כריתתו. ראו סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, טרם תיקונו בחודש ינואר 2011, תיקון שאיננו חל על ההסכם נשוא הערעור.

14.        מקובלת עליי העמדה, כי השימוש במילה "לאחר", שבה עשו הצדדים שימוש בסעיף   11.3, מבטא פרק זמן "פתוח" שיש לו התחלה ואין לו סוף. לעומת זאת, השימוש במונח "בתום" מתייחס לפרק זמן מוגדר בסיומה של תקופה מוגדרת, במהלך תוקפו של ההסכם. עובדה היא, שכאשר ביקשו הצדדים להשתמש בביטוי "בתום", ולא בביטוי "לאחר", כביטוי המגדיר מועד ספציפי בתוך תקופת ההסכם, עשו זאת גם בסעיפים אחרים של ההסכם. כך, למשל, בסעיף 11.2, כאשר הגדירו את מנגנון האופציות ומימושו, ניסחו את הסעיף כך, שנאמר בו " עם תום תקופת השכירות הראשונה, יהיו נתונות לשוכר 4 אופציות להאריך את תקופת  השכירות...". הצדדים הקפידו בהקשר זה להשתמש במונח " עם תום" ולא " לאחר". דוגמה נוספת מצויה בסעיף 17 העוסק בפינוי המושכר שבו נקבע כי " בתום תקופת השכירות... יפנה השוכר את המושכר...". גם כאן, לא עשו הצדדים שימוש במונח " לאחר", כדי להגדיר את סיומה של תקופה בנקודה מוגדרת, אלא במונח " בתום". אין גם להבין את השימוש בו"ו החיבור שבין שתי התיבות הראשונות ברישא של סעיף 11.3, אלא ככוונה לקבוע שמדובר בתנאים מצטברים ולא עצמאיים.

15.        לא זו אף זו, בסעיף 22 לתצהירו של מר רמי איגרא, מנהל המשיבה, שצורף כנספח לכתב ההגנה, הוא מציין במפורש, כי נוסח סעיף 11.3 נדון בין הצדדים לפרטיו והוסכם ביניהם, במפורש, כי זכותם של הצדדים להודיע על סיום ההסכם "לא תחול בתקופת השכירות, ותחול רק בתקופת האופציה, וליתר דיוק בתום כל אחת משנות השכירות בתקופות האופציה". בסעיף 24 לתצהיר מציין מר איגרא, כי במהלך המו"מ לא נכללה בטיוטה הראשונית של ההסכם הוראת סעיף 11.3 ובמסגרת ההסכם נכללה רק הזכות שניתנה למשיבה ל-4 תקופות אופציה להארכת הסכם השכירות. זאת, מבלי שניתנה למי מהצדדים האפשרות לקצר את משך ההסכם במהלך תקופות האופציה. לדבריו, במהלך המו"מ, המשיבה היא שביקשה לאפשר לה להודיע, במהלך תקופות האופציות , על סיום השכירות בהתראה של שנה מראש. לדבריו, כנגד דרישה זו, המערערות, הן שהציבו שני תנאים: האחד, הזכות להודעה, כאמור, תהיה הדדית, והשני, כי הזכות תחל רק לאחר תום שנת השכירות הראשונה בתקופת האופציה הראשונה. מתצהירו האמור של מר איגרא, המשמש כחלק מהמצע העובדתי המוסכם להכרעה, עולה, כי דווקא המערערות היו מעוניינות בקיומו של ההסכם לתקופה ממושכת וכי התנאי שהציבו בהקשרו של סעיף 11.3, נועד ליצור מצב שבו תקופת ההסכם לא תקצר מ-6 שנים. יוטעם, כי במסגרת ההסדר הדיוני, ויתרו הצדדים על חקירת המצהירים ומכאן שלא חלקו על תוכן דבריהם. עוד יצוין, בהקשר זה, כי בתצהירו של מר יוסף הבר, מנהל המערערת 1, שצורף לכתב התביעה, לא היתה כל התייחסות לתוכן המו"מ שקדם להסכם ולרקע הכללתו של סעיף 11.3 בהסכם.